Nearshoring se enfría en el norte: parques industriales y empleo esperan certidumbre del T-MEC
La inversión manufacturera en la frontera modera su ritmo mientras empresas posponen decisiones ante la revisión del T-MEC y el entorno comercial con Estados Unidos.
El auge del nearshoring en el norte de México—que durante el periodo pospandemia detonó una carrera por construir y rentar naves industriales—muestra señales claras de pausa. En mercados clave de la franja fronteriza, desarrolladores y brokers reportan más espacios disponibles y negociaciones más lentas, en un contexto en el que las empresas buscan certezas antes de comprometer capital y contratos de largo plazo. El factor que más se repite en conversaciones con el sector: la definición del futuro del T-MEC y el tono de la política comercial de Estados Unidos.
La desaceleración se observa en indicadores del mercado inmobiliario industrial. La vacancia, que en 2023 rondaba mínimos históricos cercanos a 1% en varias plazas del norte, ha repuntado hacia niveles de alrededor de 7% en 2025, de acuerdo con estimaciones citadas en análisis académicos y del sector. El cambio de tendencia no necesariamente implica un desplome generalizado, pero sí una transición: de un mercado “sobrecalentado” con escasez de inventario a otro con mayor poder de negociación para inquilinos y con proyectos que comienzan a evaluarse con más cautela.
En paralelo, el enfriamiento se refleja en el empleo manufacturero de algunas ciudades fronterizas. En Ciudad Juárez, por ejemplo, se documentó una pérdida acumulada relevante de puestos manufactureros entre 2023 y 2025, consistente con una menor actividad en segmentos intensivos en mano de obra y con ajustes operativos de empresas orientadas a exportación. Si bien la dinámica laboral varía por región y subsector, el dato ilustra que el nearshoring no avanza de manera lineal ni homogénea.
Una parte del ajuste responde a decisiones tomadas en 2022 y 2023, cuando se levantaron naves especulativas anticipando una ola sostenida de relocalización desde Asia hacia México. Con el paso de los meses, varios corporativos optaron por postergar arrendamientos, ampliar a menor escala o esperar condiciones más claras de comercio e insumos (energía, agua, logística). El resultado es inventario disponible que tardó más en colocarse de lo previsto.
Detrás de la pausa, el mensaje corporativo se repite: la cercanía geográfica y los costos competitivos ya no bastan por sí solos. Para instalar líneas productivas, certificar proveedores o mover cadenas de suministro, las empresas ponderan la estabilidad del marco comercial, el cumplimiento regulatorio y la continuidad de reglas que afectan desde el contenido regional hasta los procesos aduaneros. En ese sentido, el T-MEC se volvió una pieza central en el cálculo de riesgos.
La revisión del T-MEC en 2026 y el “costo de esperar”
El calendario de revisión del T-MEC en 2026 opera como un ancla de incertidumbre para proyectos que requieren horizontes largos. En manufactura, un contrato de arrendamiento, una expansión de planta o la decisión de traer un proveedor puede comprometer inversiones que se amortizan en años. Si las empresas anticipan cambios en reglas de origen, nuevos requisitos de contenido regional o mayor escrutinio por sectores, es racional que busquen “ver para creer” antes de firmar. A esto se suma que el entorno comercial con Estados Unidos puede incluir medidas arancelarias o presiones sectoriales, lo que eleva el incentivo a esperar definiciones.
Para México, el riesgo no es solo un bache temporal en la colocación de naves, sino el posible diferimiento de flujos de inversión que compiten con otras geografías. No obstante, también hay contrapesos: más de 500 organizaciones empresariales en Estados Unidos han expresado apoyo a la continuidad del acuerdo, y la integración productiva de América del Norte hace costoso desarmar cadenas existentes. En la práctica, el escenario más probable es una renegociación con ajustes, pero el punto crítico es el timing: mientras no haya claridad, la actividad puede mantenerse en modo defensivo.
La discusión del nearshoring ocurre, además, en un momento en el que la economía mexicana combina fortalezas estructurales y cuellos de botella. Por un lado, México conserva ventajas por su red de tratados, su base manufacturera exportadora y su cercanía con Estados Unidos, principal destino de las ventas externas. Por el otro, las decisiones de inversión se topan con límites físicos y regulatorios: capacidad eléctrica, interconexión, disponibilidad de agua en algunas plazas industriales, seguridad en corredores logísticos y saturación de cruces fronterizos. En el norte, el reto logístico—tiempos en aduanas, costos de transporte y disponibilidad de operadores—pesa tanto como la renta por metro cuadrado.
En este contexto, consultoras especializadas en atracción de inversión han advertido que el marco comercial entra en una etapa definitoria: a la revisión del T-MEC se suma una mayor presión por cumplimiento y trazabilidad en cadenas de suministro. Para empresas que ya operan en México, el foco suele ser proteger márgenes y mantener flexibilidad; para nuevos jugadores, el dilema es si avanzar hoy con un esquema escalonado o diferir hasta ver el resultado de la negociación.
Aun con la pausa, México sigue figurando entre los destinos relevantes de inversión extranjera directa en la región, con flujos concentrados en manufactura, servicios financieros, minería y comercio, de acuerdo con reportes de instituciones financieras. La lectura del mercado es que el nearshoring no desapareció: cambió de fase. Se mueve menos por euforia y más por análisis de riesgo, y eso tiende a favorecer proyectos con demanda “ancla” ya asegurada, proveedores con contratos firmes y ubicaciones con infraestructura probada.
Hacia adelante, la frontera norte podría ver una reactivación gradual si se reduce la incertidumbre comercial y se consolidan señales de continuidad del T-MEC. También es probable que el mercado industrial se normalice: más vacancia no necesariamente es negativo si ayuda a estabilizar rentas, mejorar condiciones para nuevos inquilinos y ordenar la oferta. Sin embargo, la ventana de oportunidad no es infinita: si la definición del acuerdo se prolonga o se endurecen condiciones, algunos proyectos podrían reubicarse o fraccionarse en etapas para minimizar exposición.
En síntesis, el nearshoring en el norte de México atraviesa un compás de espera: la integración con Estados Unidos sigue siendo un activo, pero la falta de claridad sobre el T-MEC y el entorno comercial está retrasando decisiones, con efectos visibles en naves y empleo.